?三亞鳳凰島40億“賤賣” 旅游地標(biāo)緣何淪落至此？
三亞鳳凰島。圖片來源：官網(wǎng)
張勁15日就在朋友圈發(fā)了一條“賣島”消息，言簡意賅——“三亞鳳凰島投資集團100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，底價40.37億元”，配了一張鳳凰島標(biāo)志五座帆船造型建筑的圖片，定位在三亞。
消息也早傳到了今年5月份才剛剛轉(zhuǎn)戰(zhàn)柬埔寨西港的林斌耳中，他在海南從事旅游行業(yè)多年，4月份還在三亞灣做郵輪游艇生意，很快他便扔過來一條相關(guān)鏈接。
鳳凰島轉(zhuǎn)讓的消息，在正式掛牌之前，早在三亞圈子里傳播開來。
9月16日晚間，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了三亞鳳凰島投資集團有限公司（以下簡稱“鳳凰島投資”）和三亞鈺晟投資有限公司（以下簡稱“鈺晟投資”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，兩者的轉(zhuǎn)讓底價分別為40.37億元和7.64億元。
天眼查信息顯示，這兩家公司均為三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“郵輪港公司”）的股東，其中鳳凰島投資持股45%，鈺晟投資持股10%，剩下的45%股權(quán)則掌握在中國交通建設(shè)股份有限公司（601800.SH）（以下簡稱“中交建”）手中。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，“鳳凰島投資”的轉(zhuǎn)讓方包括?？?/a>勝豐熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司（由曾憲云通過珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司實控，其持股98%，蔡芳持股2%）、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（曾憲云持股98%，曾小燕和曾大雁分別持股1%）、海南兆峰智能化技術(shù)有限公司（2017年9月5日成立，由馮生成100%控股）三家公司，以及曾憲云、蔡芳兩位自然人。從股東結(jié)構(gòu)來看，三家公司分別持有48.5%、20%和10%的股份，曾憲云和蔡芳分別持有10%和1.5%的股份。
“鈺晟投資”的轉(zhuǎn)讓方包括北京憶地添源房地產(chǎn)投資咨詢中心（以下簡稱“憶地添源”）和海南淮隆系統(tǒng)集成公司，天眼查顯示，目前“鈺晟投資”由憶地添源100%控股，背后的實控人為王玉妹。
這筆交易完成之后，新的接盤方將成為郵輪港公司的控股股東，持股55%，圍繞著“曾憲云”龐雜的股東關(guān)系也將連根拔除。
這在張勁看來十分重要，他認(rèn)為鳳凰島是個好項目，但多年來股東不斷變化，太復(fù)雜。
“有意向的企業(yè)介入嗎？”張勁似乎迫切地希望能幫鳳凰島找到接盤方，他在海南一家旅游行業(yè)協(xié)會擔(dān)任高層職務(wù)，“鳳凰島”是創(chuàng)始會員，他知之頗深。在時代財經(jīng)進(jìn)一步表明身份之后，張勁仍然強調(diào)，“有意向的話，可以幫忙對接洽談，包括后續(xù)運營管理?！?/p>
18年“鳳凰”一夢
公開資料顯示，此次出售最終涉及到55%股權(quán)的郵輪港公司，核心資產(chǎn)就是三亞的地標(biāo)鳳凰島項目。一個被人津津樂道的細(xì)節(jié)是2008年北京奧運會火炬接力的第一棒就在這里，“島主”曾憲云擔(dān)任了火炬手。
鳳凰島最開始的構(gòu)想是在三亞灣的對面通過人工填島的方式建設(shè)國際客運港，起初政府批復(fù)面積為1200畝。2000年9月，第二次規(guī)劃論證將吹填面積縮小到548畝，并同意在島上建設(shè)深水碼頭、人工島和跨海大橋。但項目開工之后，建設(shè)進(jìn)度并不順利，填島作業(yè)時就有合作股東因資金問題退出。
2002年，湖北籍的地產(chǎn)商曾憲云花了700萬元從眾城集團手中收購了三亞眾城國際，負(fù)責(zé)鳳凰島項目的開發(fā)運營。公開資料顯示，他與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風(fēng)情街7個投資項目，總投資額超過50億元。
曾憲云接手之后，鳳凰島的建設(shè)速度明顯加快，到了2006年10月，碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程等項目主體工程都已經(jīng)完成，鳳凰島上的國際郵輪港開始試?？苦]輪。但是僅僅作為掛靠港，沒有酒店住宿等消費，盈利能力有限。
攜巨資的浙江國都和隨后大肆發(fā)展起來的房地產(chǎn)業(yè)在這個關(guān)鍵的時間點依次登場。
2006年10月，浙江國都成為三亞眾城國際的最大股東，注冊資本變更為5億元。第二年3月，浙江國都將項目調(diào)整為旅游綜合體，獲當(dāng)?shù)卣鷱?fù)，投資金額也增加到100億元，2010年初，鳳凰島一期地產(chǎn)開盤，700套均價6.5萬元/平米的房子當(dāng)天就售罄。在樓市最火熱的時候，這里的房價曾經(jīng)飆升到15萬元/平方米，被稱為“海南最貴樓盤”。
到了2013年，深陷民間借貸崩盤泥濘之中的浙江國都面臨巨大的資金壓力，而彼時，海南的樓市熱潮也逐漸退去，鳳凰島甚至打出了5萬元/平米的甩賣價。
曾憲云在2014年又一次帶來了新的投資人——央企巨頭中交建。2014年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長曾憲云與中交建簽約，將郵輪港公司45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中交建，并由郵輪港收購三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司100%股權(quán)及資產(chǎn)。這筆交易的金額合計為49.62億元。
5年轉(zhuǎn)眼就過去了，根據(jù)此次轉(zhuǎn)讓價，鳳凰島投資和鈺晟投資的累計轉(zhuǎn)讓價不過48億，目前郵輪港公司的估值相比上次交易時已經(jīng)縮水了24億，大約為22%。根據(jù)轉(zhuǎn)讓信息，截至2019年6月末，郵輪港公司的有息負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到了104.5億元，中交建對于郵輪港的10億元投資則在2018年末就已經(jīng)虧損殆盡。
而這一次，曾憲云也無意再尋找新的投資伙伴，他選擇了離場，把“島主”之位讓出。
張勁告訴時代財經(jīng)，目前正在對接幾家基金和大國企?！靶枰?a href='/ziyuan/' target=_blank>資源整合能力的企業(yè)才能接，類似云頂集團、澳門的一些娛樂開發(fā)商。”
但債務(wù)纏身，面臨多項糾紛的“鳳凰島”能否迎來新的主人，還是個未知數(shù)。張勁對此仍然很樂觀，“有資源有項目，這些都是小問題?！?/p>
環(huán)保風(fēng)暴
此前在鳳凰島項目擔(dān)任過高管的王強，對于“賣島”一事表現(xiàn)得有些冷淡，他簡短地回復(fù)時代財經(jīng)說：“最近沒有關(guān)心鳳凰島?！?/p>
根據(jù)他的說法，他離開鳳凰島的時間，正好處于2017年末的那場“環(huán)?！憋L(fēng)暴前后。
國家生態(tài)環(huán)境部官網(wǎng)披露，2017年12月23日，中央第四環(huán)保督查組向海南省反饋督查情況中，點名批評了鳳凰島項目，指出“三亞市鳳凰島填海項目以國際客運港和郵輪港的名義取得海域使用權(quán)，但實際卻主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補沙?！?/p>
2018年1月5日，三亞市政府責(zé)令鳳凰島項目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)項目停止建設(shè)，實施分類整改。但隨后在2月份，因為當(dāng)年春晚會場的緣故，鳳凰島又被曝出繼續(xù)營業(yè)。
當(dāng)然這場環(huán)保的颶風(fēng)，刮倒的不止鳳凰島，多個填海項目都涉及其中，包括許家印千億下注的海花島、佳兆業(yè)接盤中弘股份的如意島以及鹿回頭開發(fā)的半山半島等等。
根據(jù)海南省政府今年4月公布的“海南省落實中央環(huán)境保護督察反饋意見整改情況”，里邊提到2019年3月底前應(yīng)完成的190項整改任務(wù)，已完成整改167項，其中“三亞市鳳凰島項目建設(shè)單位已落實 3700 萬元生態(tài)補償資金，正根據(jù)《三亞鳳凰島項目生態(tài)補償方案》有序推進(jìn)相關(guān)工作。
但對于企業(yè)來說，整改停工之下的影響卻如此相似，2018年7月，中弘股份將如意島項目作價14億元轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)，而半山半島的項目開發(fā)商鹿回頭等企業(yè)于2018年9月由三亞市中級人民法院宣告進(jìn)行破產(chǎn)重整。鳳凰島則在停工一年多之后，如今以一則掛牌轉(zhuǎn)讓信息宣告了自己的命運。
在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)高管對于如意島的問題仍然語焉不詳，“情懷”是更愿意說起的話題。不過9月17日，恒大旅游人的朋友圈中，倒是曬起了“中國海南海花島2020年國慶全面開業(yè)誓師動員大會”的活動圖片。
王強拒絕置評，又強調(diào)了一次，“離開之后沒有再關(guān)注。”
政策浪潮之下
在張斌看來，鳳凰島要賣，與海南整體旅游產(chǎn)業(yè)萎縮嚴(yán)重也有關(guān)。
這座在2009年因44號文件——海南宣布建設(shè)國際旅游島——搭上政策浪潮的海島，10年以來，不斷經(jīng)歷著潮漲潮落。
距離最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省辦經(jīng)濟特區(qū) 30 周年大會”上，宣布海南全島將建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)。但當(dāng)時就有文旅業(yè)人士解讀，對于海南旅游業(yè)而言，并不算是利好消息，即便《總體方案》里面提到了支持“郵輪旅游、醫(yī)療旅游”。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副院長魏翔指出，縱觀《總體方案》和未來海南省的總體定位，旅游業(yè)雖然是一個戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，但是生態(tài)、高科技和服務(wù)貿(mào)易才是海南未來開放的排頭兵。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，就連海南旅游最熱門的三亞市也不樂觀。三亞市統(tǒng)計局發(fā)布的2019年上半年三亞市經(jīng)濟運行情況數(shù)據(jù)顯示，今年上半年三亞旅游飯店接待游客同比僅增長3.9%，增速比上年同期回落4.6個百分點。涉旅企業(yè)經(jīng)營狀況方面，上半年納入統(tǒng)計監(jiān)測的旅游交通、酒店、旅行社、景點以及文化體育娛樂企業(yè)中，一半以上企業(yè)營業(yè)收入同比下降。
三亞市多區(qū)域酒店呈現(xiàn)營收下降狀態(tài)。具體來看，亞龍灣、三亞灣酒店營業(yè)收入分別下降12.8%、13.3%；海棠灣酒店營業(yè)額則增長41.1%，不過扣除去年新開業(yè)的亞特蘭蒂斯帶動，該地區(qū)酒店營業(yè)額則下降7.2%。海南省旅游飯店業(yè)協(xié)會副秘書長王德余指出，三亞市酒店市場的下降一方面與旅游人數(shù)增長放緩有關(guān)，另一方面是新開酒店數(shù)量的增加進(jìn)一步加劇了市場競爭。
除了酒店生意，鳳凰島的另一大賣點“郵輪之都”也伴隨著中國郵輪市場進(jìn)入調(diào)整期而前景不明。
2006年左右入華的郵輪旅游，一度經(jīng)歷了客流量連續(xù)10年爆發(fā)式的增長，年均增速在50%左右。然而到了2017年，形勢急轉(zhuǎn)直下，增速下跌到8%左右。2018年，我國接待郵輪數(shù)量和郵輪旅客量雙雙下降，13個郵輪港（上海、天津、廈門、廣州、深圳、?？?、青島、大連、三亞、連云港、溫州、威海、舟山）共接待郵輪969艘次，同比下降17.95%，郵輪出入境旅客合計4906583人次，同比下降0.98%。
在“房住不炒”和生態(tài)環(huán)保紅線死死咬住的前提之下，定位為“海上度假勝地”的鳳凰島，路又在何方呢？
遠(yuǎn)在東南亞的林斌還是掛念著 “這座島算是三亞的地標(biāo)，西沙郵輪也是全國性的地標(biāo)，三沙的航線只有那里有，但它又是違建，又被封了，不好說。”
幾公里之外，已入職另一個文旅地產(chǎn)項目的王強不太關(guān)
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