這個核心城區(qū)1600畝城改項目，潛藏了未來新型地產(chǎn)的方向
在全國范圍內(nèi)，我印象最為深刻的城改項目有兩個。
2010年7月，彭家灣改造項目啟動，拉開了貴州省最大的棚戶區(qū)改造的序幕。這就是宏立城集團操盤的神盤花果園，是貴州規(guī)模最大的城中村改造工程，占地面積6000畝，總建筑面積1830萬平方米。
彭家灣片區(qū)改造前照片
花果園項目經(jīng)過近9年的開發(fā)建設，現(xiàn)已建成并投入使用220余棟樓宇，已入住人口14.3萬戶，43萬余人。雖然雖然已經(jīng)不是“棚戶區(qū)”，重新修建了高樓大廈、公園、學校、道路和商業(yè)配套。
花果園建成區(qū)現(xiàn)狀
但在貴陽人的眼里，花果園仍然給人留下了不太好的印象：建設的樓盤過于擁擠，而且整體道路人車動線不好，造成道路太擁堵、人流量太大、生活環(huán)境太混亂。
前期規(guī)劃的失誤讓花果園變成了“圍城”，里面的人出不去，外面想進的人進不來，經(jīng)常半夜還在堵車。據(jù)說出租司機在高峰期時，都常常會拒載去花果園方向的乘客。
這樣的舊城改造項目雖然極大的改善了城市的環(huán)境，但又為城市制造了新的麻煩，這顯然不是一個好的城改案例。
第二個印象深刻的就舊城改造案例，是上海新天地。
1997年，在對于太平橋地區(qū)的舊城改造方案上，來自香港的瑞安地產(chǎn)提出改造的石庫門建筑新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地！
于是上海盧灣區(qū)政府決定把整個太平橋地區(qū)舊城改造的52公頃土地批給了瑞安進行開發(fā)。僅僅是安置項目的近8000戶居民，就花了將近7個億。要知道，這可是20多年前。
雖然至今已有20年對于地產(chǎn)開發(fā)來說并不是一個快周轉(zhuǎn)的案例，但是瑞安成功打造了遠近聞名的上海新天地，集住宅、餐飲、購物、演藝等職能為一身的城市綜合體。涵蓋由新天地購物中心、企業(yè)天地辦公樓、朗廷新天地酒店、瑞安廣場等鏈接而成的商業(yè)生態(tài)圈。成為了與外灘、徐家匯齊名的新地標，可謂一戰(zhàn)成名。
但都喜歡的新天地不是所有開發(fā)商都能做的。瑞安在新天地石庫門老建筑基礎上改建每平米的造價達到2萬元，僅改造就耗費14個億，會給開發(fā)商資金方面的嚴峻考驗。
所以就導致了，都想做大盤，但是又都做不好大盤，那究竟什么才是大盤？
項目大？地塊大？還是業(yè)態(tài)種類豐富？
如果是在10年前商業(yè)地產(chǎn)荒蕪的年代，這樣的答案或許還算正確，但是對于現(xiàn)在已經(jīng)愈加成熟的商業(yè)地產(chǎn)來說，單純的“大”已經(jīng)不能稱之為大盤。
真正的大盤應該是一種生活方式的聚合，就如佛家所講的“一花一世界”一樣，花葉雖小，卻包羅萬象，葉片雖多，卻各具特色。
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2016年，美盛地產(chǎn)拿下了緊挨三環(huán)的陳砦和廟里的城中村改造項目，兩個村加一起占地1600畝。
毋庸置疑，這是絕佳成熟位置的超級大盤。
陳砦和廟里作為當年鄭州最大的城中村，因其便利的交通條件和低廉的房租成本承載了數(shù)以百萬人的鄭漂夢，有多少外地來鄭打拼的人第一站都選擇在這里落腳，我本人也曾經(jīng)在這住過好幾年。
這個項目的操盤手和我聊，公司決定簽約這個城改項目之后，他們把全國很多城市的改造項目都看了一遍，無論是貴州還是上海、廣州以及深圳。
尤其在深圳，看了很多深圳比較好的城中村改造項目，比如深圳南山區(qū)的大沖城城中村改造,通過開發(fā)商華潤的重新改造，容積率比較高，整體共280萬方，但通過合理的規(guī)劃和交通的組織，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公、公寓、幼兒園、小學、中學、社區(qū)健康服務中心、文化室、社區(qū)服務站、肉菜市場、郵政支局、公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站等一應俱全。
項目操盤手也一直在思考： 做什么樣規(guī)劃才能適應區(qū)域的整體氛圍？如何讓陳砦和廟里的地塊煥發(fā)新生，讓曾經(jīng)在這租住過的人愿意回到這里？怎么避免類似花果園那種前期的設計和后期的管理問題？
最后，他們選擇了教育這個所有家庭最重視的主題，美盛教育港灣應運而生。
以教育為主題，以多業(yè)態(tài)的教育、文化、藝術、體育科技等優(yōu)質(zhì)資源聚合的教育復合體。
通俗點講， 就是美盛造一個框架，在里面填上多種教育培訓業(yè)態(tài)組合，為他們提供文化、藝術、素質(zhì)、體育等一站式教育綜合體。為了打造這樣一個教育綜合體，美盛派團隊先后至劍橋、牛津等全球知名教育小鎮(zhèn)參觀考察，創(chuàng)新融合“房地產(chǎn)+教育”理念，在整個項目規(guī)劃8大教育中心： 未來學習中心、未來藝術中心、國學啟慧中心、未來創(chuàng)新中心、社會踐行中心、生活體驗中心、未來體能中心、情緒行為中心。
8大中心教育理念不僅對幼兒、小學、中學進行優(yōu)化升級，針對當前課后教育單純輔導作業(yè)，輔導空間簡陋，設備欠缺等問題，項目未來將打造融入STEAM理念的專屬學習中心，孩子不用父母接送，在這里不僅作業(yè)輔導更有個性化興趣輔導。
不同于傳統(tǒng)的全生命周期社區(qū)教育， 美盛不僅在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了從胎教到老年大學等一系列的培訓教育功能，而且創(chuàng)新型的引進各大素質(zhì)教育培訓中心，為適齡兒童提供一個集合式的培訓大樓，讓孩子和家長免于在學校和培訓機構之間的奔波之苦。目前在售的項目一期到學校之間建設專屬教育通道，送孩子上下學，不需要過紅綠燈，節(jié)省家長路途時間， 更是有天眼系統(tǒng)，為孩子上下學保駕護航。
而且最重要的是，美盛教育港灣的教育體系是全齡化的，從幼兒園到小學到初中，配備的全部是鄭州知名公立學校，如緯五路小學、外國語中學等，都是完美復制名校的師資力量?？梢哉f，只要入住這里，就可完全享受鄭州最優(yōu)質(zhì)的教育資源，終身免除擇校之憂。
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大盤的定義不僅僅是某項配套資源的突出，更是各種優(yōu)勢資源的集中互補，共同聚合成一個理想的聚落。
在結果沒落地之前，業(yè)內(nèi)一直傳言陳砦和廟里是恒大、融創(chuàng)等房企改造開發(fā)，最后被美盛拿下，據(jù)說可沒少出力氣。同樣的激情也傳遞到操盤策略上，美盛面對著這塊鄭州曾經(jīng)最有情懷的土地，下了一盤超大的棋。
先是在策略上定位成一個中央活力區(qū)的角色，在這樣的一個框架里填進去商業(yè)、醫(yī)療等配套，配合教育的落地，于是在整個地塊內(nèi)部就出現(xiàn)了五大組團： 核心宜居組團，人文教育居住組團，特色商業(yè)組團，中軸商務組團，濱河品質(zhì)組團。
首先說核心宜居組團，一期地塊就處于核心宜居組團中，處于整個項目的核心區(qū)域，教育和商業(yè)、商務都是圍繞該片區(qū)建設，僅該組團就有10塊住宅用地，居住生活氛圍俱佳。
人文教育居住組團，這里規(guī)劃的有學校，學校規(guī)劃分為東西兩個集中校區(qū)，目前西地塊設計基本已經(jīng)成型，規(guī)劃的是一個60班小學和48班的初中，而且學校內(nèi)部也將設有標準泳池、地下操場等設施，在硬件方面滿足孩子入學后的一系列需求，加上外國語中學和緯五路一小配置，絕對是河南頂尖的教育配套。
中軸商務組團，2019年12月19日，美盛地產(chǎn)集團在美盛喜來登酒店與萬豪國際集團、皇庭國際品牌舉行「美盛教育港灣|喜來登酒店|雅樂軒酒店|皇庭國際品牌簽約儀式」，共探更好的城市營造之法。
這標志著金水北區(qū)將形成集合5A級城市高端商務體、五星級酒店群的特色商業(yè)模式。
同時皇庭廣場的進駐，也會融入“時尚購物+美食薈萃+娛樂聚會+休閑社交+文化教育”等多元新穎業(yè)態(tài)。
屆時，商業(yè)的落地，加之金水北區(qū)巨大消費潛力和地鐵未來拉動的人流，這里必將成為鄭州商業(yè)新中心。
至于特色商業(yè)組團和濱河品質(zhì)組團看名字就知道，一個是特色商業(yè)街區(qū)，一個是品質(zhì)住宅區(qū)，這樣的五個組團共同構架起了一個中央活力區(qū)。
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要說房企的本質(zhì)是什么，歸根結底還是想要賣房子，只不過有些項目多了一些野望，在賣房子的同時更多的想承擔一個城市生活引導者的身份。
美盛想要打造的是一個城市中央活力區(qū)，這個區(qū)域內(nèi)不僅有我們提到的各個功能組團，更有中原首個5G示范區(qū)，用高速率的網(wǎng)絡串聯(lián)起一種新的智慧生活。
2020年1月3日，美盛教育港灣簽約華為，強強聯(lián)合，打造業(yè)界領先的智慧社區(qū)解決方案，共筑中原首個智慧社區(qū)標桿。
屆時，美盛教育港灣通過華為云IAAS，將應用層SAAS、平臺層PAAS、網(wǎng)絡層NAAS、設備層納入終端，360?全面覆蓋生活場景，打造從屋外系統(tǒng)到屋內(nèi)家庭系統(tǒng)各個方面的智慧服務系統(tǒng)，打造以人為本、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)。
就像2個氫原子+1個氧原子會產(chǎn)生化學反應變成水，美盛的城市中央活力區(qū)是同樣的道理。
商業(yè)區(qū)+寫字樓+住宅+教育+公園，在5G的作用下，產(chǎn)生一種全新的生活方式，這種生活不僅聚合了所有的基礎生活方式，更是 重新定義了城市的含義：繁華與生活的不期而遇。
我們來試想一下，未來入住這里的生活是這個樣子的：
早上醒來，在旁邊東風渠河濱公園健完身的父母已經(jīng)做好早餐，叫孩子起床吃飯，然后你開車出門上班，5分鐘上北三環(huán)，父母送孩子到百米之外的學校上課，然后就在學校附近的老年課堂練書法或者剪紙，中午孩子或者在學校吃飯，或者通過學校直通社區(qū)的安全通道回家吃飯。等到你晚上下班回家，看著孩子在社區(qū)內(nèi)的四點半課堂內(nèi)認真地做著作業(yè)，旁邊有專業(yè)的輔導老師在耐心的講解問題，你安心的回家做飯，等待著享受一天中最難得的寧靜。
周末的選擇就更多了，孩子或者在離家不遠的培訓大樓里學鋼琴、學舞蹈，或者你想讓孩子也好好休息下，就帶他來到附近的書店，享受一整天的書香熏陶，等到夜晚將至，你叫上父母，接上在培訓大樓里考律師資格證的侄子一起到附近的皇庭廣場吃頓大餐。
這樣的生活全部都是在離家一公里范圍內(nèi)進行的，不用駕車，沒有來回奔波，一種相對閉合卻又完美互補的生活方式就是美盛希望帶給這座城新的變化。
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目前，美盛教育港灣一期地塊已經(jīng)入市了，整個一期地塊西側(cè)緊鄰豐慶北路，南至廟李北路，北至國基路，東至園田北路。
總占地約92畝，由11棟高層住宅和2棟公寓組成，住宅的戶型區(qū)間非常豐富，從建面約75平的兩房到約138平的四房都有，而且還格外出彩地設計了親子空間。公寓則分為兩種，分別是建面約30平的SOHO和約34平的LOFT。
在參觀樣板間時，房間內(nèi)的一些小細節(jié)讓我看到了開發(fā)商對毛坯交付細節(jié)的考慮。比如餐廳安裝有火鍋插座，陽臺預留洗手盆和洗衣機點位，廚房位置預留新風系統(tǒng)主機位，馬桶旁插座等等，都是精裝點位預留，在最大程度上滿足業(yè)主的需要。
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不過，通過附近的安置房對于美盛的決心也可窺一二，安置房已經(jīng)交付，無論是立面、物業(yè)、人車分流設計還是用材上，美盛都可謂良心至極，安置房尚且如此，商品房交付品質(zhì)可期。
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下圖這是我在項目售樓部內(nèi)見到的場景，由于整個案場也同樣是一個大書店，現(xiàn)場有很多安靜看書的人，閱讀并不僅僅是孩子的義務，全齡化的學習才是教育城的核心，對于美盛來說造一個教育城或許簡單，但是創(chuàng)造一種全新的生活方式還是需要時間的沉淀，不管怎樣，在這里我至少看到了希望。
總的來說，“地產(chǎn)+教育”模式無論在住宅、商業(yè)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都有較大潛力。目前，傳統(tǒng)玩法空間有限，雖說國內(nèi)“地產(chǎn)+教育”的運營新模式探索還處于起步階段，但是正是如美盛教育港灣這樣的產(chǎn)品，一步一個腳印，才造就了如今商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。
方向?qū)α?，剩下的就交給時間。
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