深度解讀成都寬窄巷子
來源：搜狐網(wǎng) 推薦關注：籬笆墻老井旁
活動關注：【6月29日-7月1日】壹方城 · 成都 特色小鎮(zhèn)與田園綜合體標桿項目考察之旅—(文章尾部可查看）
寬窄巷子是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成。
由清朝八旗軍營宿舍改造而成
改造時間：2003年
開發(fā)時間：2008年
建筑面積：44000㎡
形態(tài)：川西風格
- 定位 -
中國首個院落式情景消費體驗區(qū)
成都城市懷舊和深度旅游的人文休憩結合
寬窄巷子是老成都的濃縮原真版，是新成都的休閑時尚版，是一個中國與西方文化交融、成都與世界目光交匯的老成都的新客廳。本文我們考察的就是這個新客廳的文化與商業(yè)狀況。
規(guī)劃：三條步行街組成，中間用街道聯(lián)通。寬巷子兩端分別設置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。巷子之間有數(shù)條通道，將院落分隔開來，布局如棋盤狀。在其入口和出口處，各有一個廣場，作為空間過渡。步行街長約400米，寬巷子寬度以6-7米居多，窄巷子寬度為4米。
寬
寬巷子
寬巷子總長為300米左右，寬度為6-8米之間，實際可通行的街道寬為4.2到4.7米。其左右兩側建筑高度基本一致，落差幅度在20%以內(nèi)，圍合感較強。墻體多為黑灰色，能很好的襯托出每個院落風格獨特的門頭及裝飾，路道上白天是大葉梧桐樹灑落的斑駁樹影，晚間為地燈星星灑灑的瑩光，景色別致。
以連通窄巷子的第一條通道為界劃斷，寬巷子前半段是景區(qū)人氣最旺的地方，各商家門頭及店內(nèi)的院落空間，觀賞性極佳。在寬巷子后半段，私家住宅密集，另有”張采芹故居”等文化景點。對比前半段的熱鬧，這里仿佛成了景區(qū)的斷點，緊湊情節(jié)戛然而止，節(jié)奏缺乏連貫性。
- 小結 -
1、寬巷子前半段人氣旺盛，后半段的文化旅游景點人氣冷清，人流極易因第一條通道流至窄巷子。
2、整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為70%，文化旅游景點挖掘不夠。
3、餐飲比例過半，按店面面積計算，所占比例更大。
4、整個街區(qū)消費檔次偏高檔，私家會所占餐飲類半數(shù)，由于茶鋪的占道經(jīng)營，破壞了街區(qū)形象，高端商業(yè)所需的私密性受到影響。
5、低端商業(yè)集中在川式茶鋪和小吃，及旅游紀念品。業(yè)態(tài)單一，特色不夠，恐難支撐長久的人氣。而項目的物業(yè)條件較高，由此而生的各種經(jīng)營費用加大了低端商家的經(jīng)營困難。
窄
窄巷子
窄巷子的總長與寬巷子相當，街道寬度為4到5米。街道中段較窄，后段寬闊。左右兩側建筑高度大概為7米左右，落差變化幅度在30%以內(nèi)。和寬巷子相比，商家分布較散，整個街區(qū)時而為熱鬧的商家，時而為院落墻壁，其中文化景點和住宅的穿插，使得節(jié)奏起伏不定，缺乏韻感，易帶來錯愕和拘束感。
窄巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為6：4，共有20余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧咖啡廳等休閑娛樂、特色餐飲為主、輔以購物等。
- 小結 -
1.窄巷子人流集中在幾個重要景點和特色商家處（夜晚集中在酒吧等商家內(nèi)部）。
2.整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為60%，有個別文化旅游景點較為突出；整個街區(qū)消費檔次趨于中檔，針對旅游客群的商業(yè)業(yè)態(tài)較少。
3.休閑類業(yè)態(tài)占比較大，其中酒吧、慢搖吧因形成規(guī)模，名聲和影響力輻射到整個成都。同類競爭普遍，部分店家收益減少，內(nèi)部商家開始淘汰和進化。而咖啡廳等其他休閑類經(jīng)營情況不佳。
井
井巷子
從橡樹酒吧入巷，其街道寬度約為5米。前半段較寬，后半段較窄，最窄處不過3.5米。
井巷子較為寂靜，除了左側東西朝向的文化墻，整體上沒有太大起伏。因為左側的文化墻緊靠某家屬宿舍區(qū)，商家少而分散，街道的旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃，幾乎與周圍現(xiàn)代化建筑融為一體；其尾部通往西勝街，其街鋪商業(yè)低端，但建筑風格與景區(qū)較統(tǒng)一，對項目造成不利影響。
井巷子特色景點——文化墻：用磚、壁、道、碑、門等材料，嵌合拼湊的老成都千年歷史文化片斷。可惜的是墻體靠近宿舍區(qū)，甚至被單元門出口隔斷，從巷口或通道口遙望時，視覺效果不強，未達到應有的效果。
井巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為4：6，共有10余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧、購物和餐飲為主。
- 小結 -
1、井巷子人流不旺，人群多聚集在幾個景點，然后迅速分散，旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃。
2、在整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為40%，文化旅游占比較大，不過在包裝和宣傳，以及視覺的突破上，都有待改善。
3、休閑和零散購物類業(yè)態(tài)占比較大，整個街區(qū)消費檔次趨于中檔，人氣不足，商家經(jīng)營狀況不佳。
4、文化墻極具特色，然因靠近宿舍區(qū)，視覺效果不強。
現(xiàn)
商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀
從整體來看，寬窄巷子是集餐飲、娛樂、休閑、住宿、觀光旅游為一體的文化旅游景點，目前已成為外地人到成都的必到之地。
項目的目標客戶群是以政要商賈和都市新貴為主，再到普羅大眾，商業(yè)檔次高中低均有涵蓋，各業(yè)態(tài)經(jīng)營情況不一。
1、低端商業(yè)經(jīng)營概況
集中在露天茶鋪、小吃、土特產(chǎn)上，針對的是普通消費群和大部分旅游群體。然而，除了占道經(jīng)營的露天茶鋪外，其余均不見佳。筆者認為是因項目的物業(yè)條件并不適合做低端。
一些經(jīng)營不善的低端商家現(xiàn)已向中高端方向發(fā)展。從前景來看，如因租金壓力提高單價，但同時商品不提升檔次也難以支撐，經(jīng)營狀況將進一步惡化。
2、中端商業(yè)經(jīng)營概況
中端商業(yè)占比大，在此將其分為兩個種類：酒吧、慢搖吧等夜間娛樂和咖啡廳、西餐廳等休閑場地。
酒吧、慢搖吧：因得天獨厚的文化底蘊和地理位置，眾多商家生意興隆，成聚集效應，影響力輻射到整個成都片區(qū)，有序的同類競爭也將引導商家的進一步優(yōu)勝劣汰，提升了項目的商業(yè)競爭力。
咖啡廳、西餐廳：經(jīng)營情況不一。一些經(jīng)營堪憂的商家認為項目的消費氛圍不濃，環(huán)境、服務配套雖和高端相當，單價和人氣卻難以支撐高額租金，因此商家盈利較難。
3、高端商業(yè)經(jīng)營概況
寬窄巷子有著300年的歷史積累，文化內(nèi)涵豐富。項目依托成都城內(nèi)獨有的清末貴族建筑氣質(zhì)，打造出了種種別有情趣的院落景觀。文化性、私密性強，極其適合高端商業(yè)的入駐，加上體量不大，商家經(jīng)營情況較好。
然而，項目內(nèi)因廣大人群而設的低端業(yè)態(tài)和配套，影響了高端商業(yè)賴以生存的環(huán)境和檔次。
4、定位錯亂下的后期經(jīng)營隱患
拋開歷史文化因素不談，單從其物業(yè)條件來看，項目更適合做高端商業(yè)。目前商業(yè)定位較為混亂：既因經(jīng)濟因素（市中心黃金地段、高拆遷費、高端物業(yè)標準等高成本）而發(fā)展高端，又因市民對其的“草根印象”而保留低端。項目商業(yè)定位不明，各種業(yè)態(tài)相互形成的沖突和不良影響，將對整體經(jīng)營埋下隱患。
在其改造工程中，由于某些原因，并不是整體搬遷統(tǒng)一建設，因此景區(qū)連貫性不佳，常常有斷層的感覺，如寬巷子前后差距相當明顯。景區(qū)中夾雜的私家住宅不易分辨，令游客難以適從，也讓居住者飽受干擾。另外，一旦私家住宅破門開店，寬窄巷子的內(nèi)部風格將更為凌亂，帶來后期管理的困難，對項目造成威脅。
Hash:846118f31a678f139ba5113344eca4308f53cb14
聲明：此文由 籬笆墻老井旁 分享發(fā)布，并不意味本站贊同其觀點，文章內(nèi)容僅供參考。此文如侵犯到您的合法權益，請聯(lián)系我們 kefu@qqx.com